部分銀行提高開(kāi)發(fā)貸門(mén)檻 房企融資凜冬漸近

   日期:2019-09-06     來(lái)源:中國證券報    瀏覽:2796    評論:0    
核心提示:“LPR新機制落地了,我們也在等總行的指示。我收到的消息是,接下來(lái)房地產(chǎn)貸款無(wú)論是房企開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款,(貸款)價(jià)格肯定要提高?!?/div>
  “LPR新機制落地了,我們也在等總行的指示。我收到的消息是,接下來(lái)房地產(chǎn)貸款無(wú)論是房企開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款,(貸款)價(jià)格肯定要提高。”一家國有大行寧波分行相關(guān)負責人李陽(yáng)(化名)對中國證券報記者說(shuō)。

   中國證券報記者獨家獲悉,銀保監會(huì )此前決定在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查工作,目前已進(jìn)入各銀行風(fēng)險自查階段。

   實(shí)際上,進(jìn)入下半年,相關(guān)監管高層多次“敲打”房地產(chǎn)貸款風(fēng)險、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資等問(wèn)題。專(zhuān)家和分析人士預計,接下來(lái)房企融資的銀行和非銀渠道難言放松,尤其是針對部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部過(guò)熱,調控政策仍將從緊。預計房企融資成本提升將很快顯現,房企信用風(fēng)險分化也將進(jìn)一步加劇。

   監管狠“敲打” 銀行嚴自查

銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)一直都是監管部門(mén)緊盯的重點(diǎn)。日前,銀保監會(huì )辦公廳通報了《關(guān)于對部分地方中小銀行機構現場(chǎng)檢查情況的通報》,再次“點(diǎn)名”銀行為“四證”不齊房地產(chǎn)項目提供融資、向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款等違規現象。

   接近監管人士對記者透露,針對現場(chǎng)檢查出的違規現象,監管部門(mén)很快將披露處罰結果,處罰料從嚴、從重。實(shí)際上,今年7月,銀保監會(huì )阿拉善監管分局就公布了兩張罰單:因向“四證”不全企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業(yè)工作。

   不少銀行業(yè)內人士對記者表示,“禁止終身從事銀行業(yè)工作”屬于比較罕見(jiàn)的頂格處罰,在很大程度上說(shuō)明了監管部門(mén)整治房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域亂象,防止房地產(chǎn)泡沫化、金融化的決心。

   準備接待總行檢查組的李陽(yáng)向記者透露:“除了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)情況、風(fēng)險情況等,總行這次要求自查的重點(diǎn)是理財資金、同業(yè)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域情況,另外是否存在變相為房企土地購置費提供融資的情況等。一旦被查出問(wèn)題,不僅是罰錢(qián)的問(wèn)題,對于分行的一些新業(yè)務(wù)準入都可能帶來(lái)影響。”

   縮名單 提利率

   房地產(chǎn)貸款一直是銀行信貸的大頭,但新的經(jīng)濟形勢下調控政策從嚴,商業(yè)銀行也不得不調整信貸結構、優(yōu)中選優(yōu)。這從前不久披露的2019年銀行中報就可見(jiàn)一斑:部分國有大行房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速出現回落。工行和農行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速較2018年同期下滑了兩個(gè)百分點(diǎn)。

   對于接下來(lái)的房地產(chǎn)貸款,尤其是房企開(kāi)發(fā)貸款,“大戶(hù)”建行的態(tài)度也很明確。建行副行長(cháng)紀志宏表示,建行一直嚴格落實(shí)“房住不炒”的調控政策導向,審慎推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。上半年建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速同比下降,下一步,建行會(huì )繼續按照調控政策導向,推動(dòng)貸款結構調整,秉持差別化、審慎、擇優(yōu)原則,進(jìn)一步嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸準入標準,確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸合規發(fā)展,同時(shí)加強資金用途方面的監管。

   而記者采訪(fǎng)長(cháng)三角、珠三角等地區銀行負責人時(shí)也得到類(lèi)似回應,稱(chēng)房企開(kāi)發(fā)貸長(cháng)期受名單制管控,預計接下來(lái)名單范圍可能進(jìn)一步縮小,或者上收地方分行開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)的部分權限。

   除了縮小名單外,不少銀行業(yè)內人士預計,在調控從嚴、LPR新機制落地等因素作用下,房企開(kāi)發(fā)貸的定價(jià)也將快速提升。李陽(yáng)稱(chēng),此前該行對于地方房企或者擴張勢頭較猛的房企,貸款利率在基準利率上浮50%以上,后續仍有上調可能。

   房企信用風(fēng)險料再分化

   除了銀行渠道外,多位銀行人士坦言,目前通過(guò)表外、委貸等為房企融資要求,一是底層資產(chǎn)必須穿透,二是信托公司必須主動(dòng)管理。

   在監管高壓之下,房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊,未來(lái)也難言樂(lè )觀(guān)。

   穆迪在其最新發(fā)表的報告中表示,對境外發(fā)債和信托貸款融資的更嚴格監管,將對中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性造成壓力,并擴大開(kāi)發(fā)商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預計:“流動(dòng)性疲弱、信托貸款敞口大或經(jīng)營(yíng)規模小的開(kāi)發(fā)商將承壓,而信用實(shí)力和流動(dòng)性更強的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )從實(shí)力較弱的同業(yè)手中獲得更多市場(chǎng)份額。”

   聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖直言,房企融資的凜冬已至。如果后續非標融資進(jìn)一步收緊,房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì )出現“二八”分化。大型房企的融資也會(huì )出現收緊的情況,要更多選擇其他高成本的融資渠道。

   對房企而言,后續要規避兩類(lèi)風(fēng)險:一是貨幣資金與債務(wù)(尤其是短期債務(wù))之比較低的風(fēng)險,如果自有資金規模小,對外部融資過(guò)于依賴(lài),信用風(fēng)險相對來(lái)講會(huì )比較大。二是土地存量?jì)洳蛔?,同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險,房地產(chǎn)銷(xiāo)售是下行的趨勢,后續回款能力可能沒(méi)有那么強,外部融資又偏緊,房企的經(jīng)營(yíng)可能會(huì )比較困難。

   李奇霖表示,在應對策略上,房企首先應注意控制擴張速度,提前儲備現金流“過(guò)冬”。在監管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下,行業(yè)分化加大在所難免,未來(lái)可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構合作共同開(kāi)發(fā),從而在一定程度上緩解融資收緊帶來(lái)的負面影響。

 
 
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